Quanto costa acquistare casa sul Basso Garda bresciano? E quali sono i Comuni dove i prezzi risultano più elevati, quelli in cui gli affitti rendono maggiormente e quelli dove l’acquisto di un’abitazione pesa di più rispetto ai redditi dei residenti? A fornire una fotografia del mercato immobiliare è Quadrivo.it, che ha pubblicato un’analisi delle quotazioni nei 203 Comuni della provincia di Brescia, utilizzando i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate relativi al secondo semestre 2025.
Concentrando l’attenzione sul territorio compreso tra Toscolano-Maderno, Salò, la Valtenesi, Desenzano del Garda e Sirmione, fino ai Comuni dell’entroterra, emerge una differenza significativa tra le località. I valori centrali di vendita passano infatti dai 3.180 euro al metro quadrato di Sirmione ai 1.650 euro di Lonato del Garda, fino a scendere ulteriormente in alcune aree più distanti dalla costa.
Il confronto con la provincia è significativo: il valore mediano dei prezzi centrali dei Comuni bresciani è di 1.070 euro al metro quadrato. Gran parte delle località del Basso Garda supera ampiamente questa soglia, con differenze particolarmente marcate nei centri affacciati direttamente sul lago.
Sirmione è il Comune più caro dell’area considerata e occupa il secondo posto nell’intera provincia di Brescia, preceduto soltanto da Ponte di Legno. Il suo valore centrale raggiunge 3.180 euro al metro quadrato, con quotazioni comprese tra 1.800 e 6.500 euro a seconda della zona immobiliare. Per un’abitazione di 80 metri quadrati, il prezzo teorico calcolato sul valore centrale è di 254.400 euro.
La località della penisola presenta anche il canone di locazione centrale più elevato del Basso Garda, pari a 13,2 euro al metro quadrato al mese. Per un appartamento di 80 metri quadrati significa circa 1.056 euro mensili, mentre il rendimento lordo da affitto indicato dalla ricerca raggiunge il 5%.
Alle spalle di Sirmione si colloca Salò, con un valore centrale di 2.830 euro al metro quadrato, quinto nella graduatoria provinciale. Le quotazioni oscillano tra 1.950 e 3.600 euro al metro quadrato. Un’abitazione di 80 metri quadrati presenta quindi un valore teorico di 226.400 euro. Sul fronte delle locazioni, il canone centrale è di 10,7 euro al metro quadrato mensili, equivalente a circa 856 euro per 80 metri quadrati, con un rendimento lordo del 4,5%.
Subito dopo compare Toscolano-Maderno, con 2.750 euro al metro quadrato e la sesta posizione provinciale. In questo caso la fascia delle quotazioni è compresa tra 2.350 e 3.200 euro al metro quadrato. Per un appartamento di 80 metri quadrati il valore di riferimento raggiunge 220.000 euro. Il canone centrale di locazione è di 7,2 euro al metro quadrato al mese, mentre il rendimento lordo si ferma al 3,1%.
Desenzano del Garda si colloca al settimo posto tra tutti i Comuni bresciani, con un valore centrale di 2.700 euro al metro quadrato. Il dato corrisponde a un prezzo teorico di 216.000 euro per un’abitazione di 80 metri quadrati. Le quotazioni considerate da Quadrivo oscillano tra 1.700 e 4.300 euro al metro quadrato, evidenziando una notevole variabilità all’interno del territorio comunale.
Per gli affitti, a Desenzano il canone centrale è di 7,5 euro al metro quadrato mensili, pari a circa 600 euro al mese per 80 metri quadrati. Il rendimento lordo si attesta al 3,3%, inferiore a quello registrato a Sirmione e Salò.
Il confronto tra le due principali località della sponda meridionale evidenzia una differenza di 480 euro al metro quadrato tra Sirmione e Desenzano. Applicando i valori centrali a un’abitazione di 80 metri quadrati, la distanza economica raggiunge 38.400 euro. Ancora più marcata è la differenza nei canoni di locazione: 13,2 euro al metro quadrato mensili a Sirmione contro 7,5 euro a Desenzano.
Un gruppo di tre Comuni della Valtenesi presenta invece valori centrali identici. Si tratta di Moniga del Garda, Padenghe sul Garda e San Felice del Benaco, tutti a 2.480 euro al metro quadrato e al nono posto della classifica provinciale. Per ciascuno, un immobile di 80 metri quadrati raggiunge un valore teorico di 198.400 euro.
Le fasce di quotazione sono però differenti: Moniga presenta valori tra 1.700 e 3.200 euro al metro quadrato, Padenghe tra 1.750 e 3.200 euro e San Felice del Benaco tra 1.700 e 2.900 euro. Il canone centrale di locazione è invece uguale per tutti e tre, con 8,1 euro al metro quadrato mensili e un rendimento lordo del 3,9%.
A Manerba del Garda il valore centrale scende a 2.200 euro al metro quadrato, con quotazioni comprese tra 1.600 e 3.300 euro. Il costo teorico di un’abitazione di 80 metri quadrati è di 176.000 euro. Il mercato degli affitti presenta però un dato interessante: il canone centrale è di 9,2 euro al metro quadrato mensili, superiore a quelli di Desenzano, Padenghe, Moniga e San Felice.
Il rendimento lordo da locazione a Manerba raggiunge il 5%, eguagliando quello di Sirmione. Si tratta del valore più elevato tra i Comuni del Basso Garda considerati nell’analisi. Il rendimento è un indicatore teorico, calcolato rapportando il canone annuale al valore dell’immobile, e non tiene conto di imposte, spese di gestione, manutenzione o eventuali periodi senza inquilini.
Anche Soiano del Lago presenta un valore centrale di 2.200 euro al metro quadrato, ma con quotazioni comprese tra 1.250 e 2.600 euro. Il canone mensile centrale è di 7,2 euro al metro quadrato e il rendimento lordo è del 3,9%.
Spostandosi verso l’entroterra meridionale, i prezzi diminuiscono sensibilmente. A Pozzolengo il valore centrale è di 1.690 euro al metro quadrato, con quotazioni comprese tra 1.300 e 2.150 euro. Per 80 metri quadrati il valore teorico è di 135.200 euro, mentre il canone centrale di affitto è di 5 euro al metro quadrato mensili e il rendimento lordo del 3,6%.
A Lonato del Garda il prezzo centrale si attesta a 1.650 euro al metro quadrato, con una fascia di quotazioni tra 1.450 e 2.700 euro. Un’abitazione di 80 metri quadrati raggiunge così un valore teorico di 132.000 euro. La differenza rispetto a Desenzano, per la stessa superficie, è di 84.000 euro, mentre rispetto a Sirmione arriva a 122.400 euro.
Il mercato delle locazioni a Lonato presenta un canone centrale di 5 euro al metro quadrato mensili, pari a circa 400 euro per un immobile di 80 metri quadrati, con rendimento lordo del 3,6%. Sono valori inferiori rispetto a quelli dei principali centri rivieraschi.
A Polpenazze del Garda il valore centrale è di 1.640 euro al metro quadrato, corrispondente a 131.200 euro per 80 metri quadrati. Le quotazioni vanno da 1.300 a 2.050 euro, mentre il rendimento lordo da affitto è del 3,7%.
Un ulteriore calo si registra a Puegnago del Garda, dove il valore centrale è di 1.560 euro al metro quadrato. Per un’abitazione di 80 metri quadrati il prezzo teorico è di 124.800 euro. Il canone centrale mensile è di 4,9 euro al metro quadrato, con un rendimento lordo del 3,8%.
Allargando il confronto ai Comuni dell’entroterra collegati al territorio gardesano, Roè Volciano presenta un valore centrale di 1.360 euro al metro quadrato, mentre Montichiari si attesta a 1.240 euro, Calvagese della Riviera a 1.150 euro e Bedizzole a 1.100 euro. In questi Comuni il costo teorico di un’abitazione di 80 metri quadrati varia da 108.800 euro a Roè Volciano a 88.000 euro a Bedizzole.
La distanza economica tra riviera ed entroterra emerge quindi in maniera evidente. Confrontando i valori centrali, 80 metri quadrati a Sirmione costano teoricamente quasi quanto tre abitazioni della stessa superficie a Bedizzole. Il rapporto, tuttavia, riguarda soltanto le quotazioni medie territoriali e non considera le caratteristiche dei singoli immobili.
Lo studio di Quadrivo mette inoltre in relazione il prezzo delle case con i redditi netti medi dichiarati dai contribuenti, utilizzando i dati fiscali relativi all’anno d’imposta 2024. L’indicatore misura quanti anni di reddito sarebbero teoricamente necessari per acquistare un’abitazione di 80 metri quadrati, destinando all’operazione l’intero reddito netto medio annuo.
Il rapporto più elevato nell’area analizzata riguarda Toscolano-Maderno, con 10,9 anni di reddito, seguito da Sirmione con 10,8 anni. A Salò il valore è di 9,3 anni, mentre a Desenzano del Garda scende a 8,6 anni.
Seguono Moniga del Garda con 8,2 anni, San Felice del Benaco con 8 e Manerba del Garda con 7,2. A Padenghe sul Garda il rapporto è di 6,6 anni, a Pozzolengo di 6,5, a Soiano del Lago di 6,4 e a Lonato del Garda di 6.
Tra gli altri Comuni, Puegnago del Garda registra 5,8 anni, Polpenazze 5,4, Roè Volciano 5, Montichiari 4,7, mentre Calvagese della Riviera e Bedizzole si attestano a 4,1 anni.
Questo indicatore non rappresenta il tempo effettivamente necessario a una famiglia per acquistare casa, perché non considera le spese quotidiane, il risparmio disponibile, gli eventuali mutui e i costi accessori. Consente però di confrontare il peso teorico dei prezzi immobiliari rispetto ai redditi dichiarati nei diversi Comuni.
Nel complesso, i dati evidenziano come il Basso Garda bresciano presenti mercati immobiliari molto differenti anche a pochi chilometri di distanza. Sirmione mantiene il primato dei prezzi di vendita e degli affitti, Salò e Toscolano-Maderno si collocano nella fascia più elevata, mentre Desenzano registra valori superiori a quelli della Valtenesi e dell’entroterra.
Manerba si distingue per il rendimento lordo teorico degli affitti, mentre Lonato, Pozzolengo, Polpenazze e Puegnago mostrano quotazioni centrali più contenute. Ancora più bassi risultano i valori rilevati a Montichiari, Calvagese della Riviera e Bedizzole.
I dati provengono dall’analisi pubblicata da Quadrivo.it sui prezzi delle abitazioni in provincia di Brescia. Le quotazioni OMI descrivono fasce territoriali e rappresentano valori indicativi: il prezzo effettivo di una casa può variare in base a posizione, superficie, condizioni dell’immobile e caratteristiche dell’edificio.
